22城二手房?jì)r(jià)下跌 樓市政策微調或將繼續

時(shí)間：2019-01-17

　　國家統計局16日發(fā)布了2018年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，新房、二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌的城市數量都在增加，一二線(xiàn)城市全年房?jì)r(jià)的同比漲幅也顯著(zhù)低于2017年。專(zhuān)家認為，2019年全面放松調控的可能性幾乎不存在，但微調或將繼續出現。

　　一線(xiàn)城市漲了

　　進(jìn)入2018年下半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入加速調整期，許多城市頻頻降價(jià)。但在2018年最后一個(gè)月，作為樓市風(fēng)向標的一線(xiàn)城市，新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅擴大了。

　　2018年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。圖片來(lái)源：國家統計局網(wǎng)站

　　國家統計局初步測算，從環(huán)比看，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲1.3%，漲幅比上月擴大1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中：北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降0.3%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

　　廣州12月的新房環(huán)比漲幅達到3.0%，成為70個(gè)大中城市新建商品住宅售價(jià)漲幅最大的城市，而其11月份的新建商品住宅售價(jià)環(huán)比漲幅還處于持平狀態(tài)。在新房庫存較大的北京，環(huán)比漲幅也達到了1%。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，由于一線(xiàn)城市預售證管控放松，高價(jià)樓盤(pán)的入市影響了成交結構，致使環(huán)比漲幅擴大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，2018年第四季度各地限制簽約政策逐漸放松，特別是一線(xiàn)城市，多年積壓的高端項目逐漸進(jìn)入網(wǎng)簽，這使得房?jì)r(jià)明顯上漲，但這樣的數據是失真的。

　　2018年10月19日，廣州市發(fā)布了“對新建商品住房預售和網(wǎng)簽價(jià)格指導機制進(jìn)行優(yōu)化，嚴禁開(kāi)發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報備”的政策，中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓認為，這一政策意在打擊市場(chǎng)上較為嚴重的“雙合同”問(wèn)題，允許高價(jià)房以真實(shí)價(jià)格進(jìn)行網(wǎng)簽，成為廣州房?jì)r(jià)上漲的主要原因。

　　不過(guò)嚴躍進(jìn)也表示，一線(xiàn)城市信號意義很強，尤其是對全國房?jì)r(jià)走向的影響。若一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)繼續上漲，而周邊部分城市下跌，不排除環(huán)京、環(huán)滬等區域的小城市有繼續放寬政策的可能。

　　全年漲幅小了

　　樓盤(pán)

　　從全年數據看，在一二線(xiàn)城市，不管是新房還是二手房，價(jià)格同比上漲幅度已經(jīng)顯著(zhù)低于2017年。數據顯示，1~12月平均，一線(xiàn)城市新房售價(jià)同比上漲0.5%，漲幅比上年同期回落9.6個(gè)百分點(diǎn);二手住宅售價(jià)同比上漲0.7%，漲幅比上年同期回落11.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　1~12月平均，二三線(xiàn)城市新房售價(jià)同比分別上漲7.6%和7.8%，其中二線(xiàn)城市漲幅比上年同期回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，三線(xiàn)城市漲幅與上年同期相同;二三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲5.8%和5.9%，其中二線(xiàn)城市漲幅比上年同期回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，三線(xiàn)城市漲幅比上年同期擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　謝逸楓認為，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)整體比較平穩，說(shuō)明樓市調控政策在2018年取得明顯成效。張大偉稱(chēng)，從全國看，上漲依然是主流，雖然分化趨勢持續，二三線(xiàn)城市棚改等政策帶來(lái)的高峰依然存在，中西部、三線(xiàn)城市則是本輪房?jì)r(jià)上漲的集中區域。

　　從城市數量上看，12月新房售價(jià)環(huán)比上漲的城市數量為59個(gè)，比11月份的63個(gè)有所減少。嚴躍進(jìn)稱(chēng)，這說(shuō)明在銷(xiāo)售目標等壓力下，年底部分城市依然有降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)。

　　二手房方面，12月銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌的城市達到了22個(gè)，比11月的17個(gè)增加了5個(gè)。其中，廈門(mén)、福州、青島領(lǐng)跌全國，分別下跌0.6%、0.5%、0.5%。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，雖然從統計局公布的數據來(lái)看，二手房房?jì)r(jià)的變化幅度較小，但實(shí)際上相比于新房，二手房市場(chǎng)的降溫更明顯。58安居客線(xiàn)上的掛牌房源量數據顯示，2018年12月一線(xiàn)城市掛牌房源量全面下滑，廣州環(huán)比下滑幅度最大，達到了13.2%。

　　張大偉稱(chēng)，由于限價(jià)、“雙合同”等問(wèn)題的存在，新房?jì)r(jià)格已經(jīng)失真，二手房?jì)r(jià)格更能代表市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格。他說(shuō)：“在2018年8月份全國樓市達到頂峰后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格出現調整跡象，二手房房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始出現。預計未來(lái)幾個(gè)月，二手房?jì)r(jià)格下調的城市數量與下降幅度將繼續加大，部分城市的新房也會(huì )逐漸調整。”

　　微調可能多了

　　房地產(chǎn)

　　自2018年年底山東菏澤正式取消限售以來(lái)，全國數個(gè)城市都對樓市政策進(jìn)行了微調，嚴控與放松的博弈，在許多城市或明或暗地上演。

　　“2018年12月是極具戲劇性的一個(gè)月，正當市場(chǎng)對2018年嚴格調控保持高度一致之時(shí)，菏澤、廣州等地的調控政策紛紛出現反轉，引發(fā)了市場(chǎng)與輿論的廣泛關(guān)注。隨后，因城施策的政策方向快速取代了‘一刀切’的做法，提前為2019年樓市調控奠定了主基調。”張波對中新經(jīng)緯客戶(hù)端說(shuō)。

　　2018年底召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議指明了2019年樓市調控的幾大任務(wù)，包括堅持“房住不炒”、建立和完善長(cháng)效機制、堅持因城施策與分類(lèi)指導、健全住房保障體系等等。

　　在謝逸楓看來(lái)，今年的樓市調控將以全國住房和城鄉建設工作會(huì )議提出的“穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)穩預期”為指導，政策微調可能會(huì )增多，但指望全面放松樓市調控，幾乎不可能。

　　謝逸楓建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的限價(jià)、限售政策要慢慢退出，對剛需族與改善族限制政策可以進(jìn)行一定程度的放寬，銀行信貸也要予以適當傾斜。對房企融資貸款需求應給予滿(mǎn)足。

　　張大偉稱(chēng)，樓市調控仍由各個(gè)城市主導，而分類(lèi)指導下則會(huì )帶來(lái)更多監管。未來(lái)，可能會(huì )有部分城市進(jìn)行政策調整，但房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩的大原則不會(huì )改變。

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